전세보증보험 가입조건 , 거부 기준 및 혜택

■ 전세보증보험을 들어야 하는 이유

확인해보기

우리나라에만 존재하는 특이한 제도중 하나인 전세제도 하지만 아이러니하게도 대한민국 국민이라면 누구나 피해갈수 없는게 바로 깡통전세다. 집주인이 대출금 이자를 못갚아 집이 경매로 넘어가 세입자가 보증금을 한푼도 돌려받지 못하는 상황이 발생하기 때문이다. 이러한 불상사를 막기위해 정부에서는 2013년 부터 주택도시보증공사 HUG 와 서울보증 SGI 를 통해 전세보증보험 가입을 의무화 했다. 그렇다면 내 소중한 재산을 지키기 위한 전세보증보험이란 무엇이고 어떻게 가입할수 있는지 자세히 알아보자

■ 전세보증보험의 원리

부동산 가격이 천정부지로 치솟으면서 덩달아 전세가격도 크게 올랐다. 이로 인해 갭투자라는 신조어가 등장했고 집값 하락시 깡통전세 우려가 커지고 있다. 따라서 이제는 전셋집을 구할때 반드시 전세보증보험에 가입해야 하는 시대가 됐다. 그럼 지금부터 전세보증보험 이란 무엇인지 그리고 어디서 가입할수 있는지 살펴보자.

전세보증 보험은 집주인(임대인)과 임차인(입주자) 사이에 은행 및 보증공사가 관여를 하여 보증금이 안전하게 진행이 되는 보증이다.  이럴 경우 집주인은 은행을 통해 보증금을 받게 되며 계약기간이 종료되어 보증금을 돌려 줄 경우 임차인이나 은행을 통해 다시 돌려줘야 한다.

먼저 전세보증보험 은 임차인이 임대인으로부터 계약기간 만료후 전세보증금을 반환받지 못할경우 보험사로부터 대신 지급받는 일종의 금융상품이다. 현재 시중은행 과 주택도시보증공사(HUG) , 서울보증(SGI) 에서 취급하고 있으며 각각 장단점이 있으므로 비교해보고 선택하면 된다.

■ 전세보증보험 가입 조건

보증신청 기한

항상 아무대나 가입을 하면 되는 것이 아닙니다. 전세계약 입주 날짜 부터 입주 후 계약 기간이 1/2전에 지나기전에 가입이 가능 하다. 예를들어 계약기간이 2년인데 13개월이 지난 이후에 보증보험을 가입하려고 한다면 가입이 어려울 수 있다.

보증 대상 주택

보증보험에 대상인 건물이 있다. 아래는 가입이 가능한 건물이다.

• 아파트, 주거용 오피스텔
• 단독,다중,다가구,연립,다세대 주택
• 노인복지주택

그리고 이번에는 아래의 건물은 가입이 어렵다.

• ~~공관
• 가정 어린이집
• 공동생활가정
• 지역아동센터
• 근린생활시설(고시원등)

보증금액과 보증 한도

보증 한도내에서 입주자가 신청한 금액이면 된다. 예를들어 전세금이 1억이라면 1억까지 보증을 받을 수 있습니다. 하지만 이는 조건이 있다. 만약 선순위 채권이 밀려있다면 모두 돌려받지 못할 수 있습니다. 예를들어 A라는 건물에 입주를 한 뒤, 계약기간이 종료 되어 보증금을 보증보험을 통해 돌려 받아야 하는데 우선변제가 되는 담보채권이 있다면 모든 금액을 보증받지 못할 수도 있다.

또한 단독, 다중,다가구 주택의 경우에는 보증신청인 보다 우선시 하는 다른 세입자들이 있다면 그 분들을 먼저 우선권이 생깁니다. 이를 조금이나마 최소화 하려면 꼭 입주하고 전입신고와 확정일자를 잊지말고 받아야 한다.

■ 전세보증보험 가입 안되는 경우

아파트나 다세대 주택은 가입 조건에 적합한 건물은 맞지만. 그렇다고 그것만 보면 안된다.

건물가격이 위험한 경우

만약 배보다 배꼽이 더 크다면 이는 가입이 어려워 진다. 예시를 들면 이렇다.

예시	보증가입 여부
전세보증금 5억 건물가격6억일경우	가입가능
전세보증금 5억, 선순워권 채권이 2억이라  주택가격을 넘는경우	가입불가
전세보증금 보다 건물 가격이 더 쌀경우	가입불가

 단독, 다중, 다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택가격의 80%이상이라면 가입이 어렵다.

■ 입주 희망하는 주택 가격 확인 해보기

아파트, 오피스텔 및 노인복지 주택의 경우 1순위로 적용되는 두곳이 있다.

• KB시세 (onland.kbstar.com)
• 한국부동산원 부동산테크 시세 (www.rtech.or.kr)

그외의 주택이라면 아래에서 1순위로 적용되어 확인이 가능하다.

• 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr)

부동산 공시가격 알리미에서는 연립 다세대 외 단독,다중,다가구 주택에 대한 건물 가격을 알 수 있다.

등기부등본 문제

보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항이 없어야 한다. 예를들어 건물이 경매로 넘어갔거나 가압류, 가처분, 가등기가 되어있다면 그 건물은 보증을 받을 수 없다. 또한, 해당 건물일지라도 건축물 대장상 위반건물이라고 기재되어 있거으면 보증보험이 어렵습니다.(아파트는 제외됨)

선순위채권 제한

만약 선순위채권이 주택가격의 60%가 넘는다면 보증보험이 어렵습니다.

건물 및 토지 소유

 만약 계약자와 입대인이 다른사람이라면 불가능하며, 이는 보증보험을 들지 않더라도 전세를 입주할때 꼭 같은 사람인지 꼭 확인을 하여야 한다.

계약서상 확인사항

• 전세계약기간이 1년 이상일 것
• 공인중개사를 통해 체결한 전세계약일 것(갱신계약제외)
• 전세보증금액이 수도권 7억이하, 그외 지역 5억 이하일것
• 전세보증금반한채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을것

대출문제

우선 은행에서 판매하는 전세자금대출 을 이용한다면 굳이 따로 가입할 필요가 없다. 다만 금리가 다소 높은 편이라는 단점이 있다. 다음으로 주택도시보증공사 는 수도권 기준 최대 7억원 까지 보장받을수 있다는 장점이 있지만 아파트 만 가입가능 하고 금액제한이 있어 실효성이 떨어진다. 마지막으로 서울보증 은 한도 제한이 없고 모든주택 에 대해 가입할수 있으나 수수료가 비싸다는 단점이 있다.

임대인 문제

임대인이 공사의 부증금지대상자라면  가입이 어렵다.

보증보험 가입비

보증보험 가입비는 건물 유형과 부채비율, 보증료율에 따라 다릅니다. 최소 0.115%에서 0.154%사이에서 보증료가 측정됩니다.

■ 가입방법

현재 위탁금융기관에서도 상담및 가입신청이 가능합니다. 대상 은행으로는 아래와 같습니다. 아래 은행의 경우 대면상담 및 모바일 앱을 통해 보증가입이 가능하다.

신한은행	국민은행	광주은행
하나은행	기업은행	농협
경남은행	수협은행	대구은행
우리은행	국민은행

또한 아래의 경우는 비대면으로 가입이 가능하다.

네이버부동산

카카오페이

국민카드

보증보험 가입시 필요한 제출 서류

공통 서류

보증보험 가입 신청시 필요한 서류가 많은데 아래의 서류는 공통된 서류다 보니 꼭 확인을 해야한다.

• 주민등록 및 신분증
• 전세계약서
• 전세보증금 지급 확인서류(계좌이체 공인중개사가 확인한 영수증, 계좌이체 내역서 등)
• 전입세대열람내역
• 부동산등기부등본
• 건축물대장
• [오피스텔만]중개대상물 확인 설명서

단독,다중, 다가구 주택

오피스텔이나 아파트가 아닌 주택의 범주에 포함되는 경우 아래의 서류가 더 추가적으로 필요합니다.

• 건축물대장
• 타전세 계약 체결 내역 확인서

상황별 추가 제출 서류

상황별 추가 제출서류가 있다. 아래에 해당된다면 꼭 확인하자.

▶임대인이 법인인 경우	①법인등기부등본 ②사업자등록증(사본) ③사회보험료 완납증명서 ▼
	임대인이 1인법인(급여를 받는 종업원이 없는 법인포함)으로 납부할 보험료가 없어 사회보험료 완납증명서 제출 불가 시 아래 서류로 대체 가능 1) 4대보험 중 일부보험이 미가입인 법인 : 4대사회보험 사업장 가입자 명부(4대사회보험사업장 가입내역 확인서) 및 가입된 보험에 대한 완납증명서 제출 2) 4대보험 모두 미가입인 법인 : CRETOP의 기업개황(종업원현황)에 종업원이 0명으로 조회되는 경우 사회보험료완납증명서 제출 생략 가능
▶임차인이 법인인 경우	①법인등기부등본 ②사업자등록증(사본) ③대표자가 아닌 직원이 보증가입 신청 시 보증가입에 대한 위임장 및 법인인감증명서 ④중소기업 외 법인임차인(공공기관 포함)의 경우 전세권 설정 후 보증가입일로부터 한달이내 전세권을 공사로 이전하는 조건으로 가입 가능
▶전세계약을 임대인의 대리인과 체결한 경우	– 대리계약 체결에 대한 위임장 및 인감증명서
▶임대인(한국인)이 외국에 거주하는 경우	– 보증가입 후 임대인이 국내에 거주하는 대리인 에게 채권양도통지서 수령의 권한을 위임한다는 내용이 담긴 위임장 및 인감증명서(해외공관 위임장 등)

■ 보증료가 할인 되는 경우

아래의 자격이 되거나 사회적 약자의 경우는 보증보험료가 할인 된다.

• 저소득가구,청년가구
• 다자녀가구
• 장애인가구
• 고령자,노인부양,독거고령자가구
• 신혼부부가구
• 한부모가구
• 다문화가구
• 국가유공자가구
• 의사상자가구
• 모법납세자할인

이에 해당 되는 경우 보험료 할인이 적용이 되며 이를 증명할 서류가 필요한 점을 잊지 마세요.

■ 자주 물어보는 QnA

Q.전세보증금 반환보증에 가입이 되었는데 보증서는 어떻게 받나요?

A.주택도시보증공사 인터넷보증(http://khig.khug.or.kr)홈페이지 접속 → 로그인 → 고객정보 → 고객현황 메뉴에서 보증서 및 약관 출력 가능합니다.

Q.전세기간 및 보증기간 연장(갱신) 신청은 어떻게 하나요?

A.보증기간 만료전, 해당 은행에 가서 재신청을 합니다. 또한 처음 보증보험을 가입했을때 만큼 서류가 필요한데 상담을 받으시는것을 추천합니다.

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